二手房购房笔记
本文介绍基于找中介的二手房购买的流程，购房所在地是上海，文中提及文中提及等额本息与等额本金的差异，公积金贷款年限，以及产生的主要税费供买房的朋友参考。
写在最前面
本文的购房流程是基于找正规中介的情况，自行与上家沟通的流程会比较复杂，本人没有经历过所以无法参考。购房所在地为上海，其他城市在政策上可能有出入，请酌情参考。文中提及等额本息与等额本金的差异，公积金贷款年限，以及产生的主要税费供买房的朋友参考。以下为此次购房的流程图：
Day 0 前言
去年的时候买了套二手房，记录了很多购房和装修的时间节点和完成的事项。
时间慢慢会冲淡记忆，最近朋友问起买房过程的时候已经记不起很多细节了。
所谓好记性不如烂笔头，把这段购房装修的经历和遇到的一些坑总结出来，一是方便自己今后查看，二是给读者们一个参考。
看房的过程就不表了，很多公众号都会写看房的注意事项。
这里只写一点吧：其实很多时候中介带看都很仓促，而且介绍都是挑好的说。如果有对于某个小区购买的欲望一定要自己来观察几次。比如小区吵不吵，每个在售房子周边都有什么影响舒适度的（比如，乱停的汽车，临街的商铺，有味道的垃圾放）以及在售的房屋楼上楼下邻居都是什么人，住几口，起居习惯，养不养宠物。最好和门卫物业聊聊小区的基本情况。——这些是我当初没有注意到的点，最终也有一些点影响到了我的舒适度。
现在从签约开始讲一下流程，这些虽然好中介都能办，并且流程上也都会讲，但提前了解一下也是好的。
注：上家=卖家=房东 下家=买家
Day 1 签约，交一半定金
签约当天一般是需要看对方身份证，房产证，以及产调的。由于我当天签约是晚上产调拉不了了（现在貌似可以在线拉），所以和上家讲好，先付一半定金，第二天看了产调再付另一半。如果对方文件都齐全当天就可以给全部的定金了。定金看房子总价，一般5-10万吧。
各种付款上家都要提供一个收条，大概就长这样： 
Day 2 看产调，交另一半定金
看产调看什么，主要就是房屋有没有抵押，没有写就是没有。产调在网签之前还会再拉一次，以防上家在网签前把房屋抵押出去。
产调大概长这样：
Day 27 交首付，办理网签，办理贷款，办理税费分期卡（可选）
一般在中介交完定金之后会给下家一个筹款时间，毕竟首付不是每个人都能一次性拿出来的，这个时间可以协商，一般一个月左右，如果上家要的急/要的比例高一般会在总价上优惠一些。
首付凑好后，去办理网签，一般是所在区房产交易中心，这一步会签署正式的房地产交易合同，银行，买卖双方，房地产交易中心和中介各一份（不一定每个地方都一样）一共五份。
正式合同封面： 
网签同时会叫银行贷款业务员来办理贷款，贷款分为公积金贷款和商业贷款，一般人都选择组合贷+30年（年限越长，每个月还款额越少，当然可以根据自身情况调整）。
公积金贷款额度各地限制不同，年限和房子建成时间，个人年龄相关。
公积金贷款年限
| 房龄（年） | 贷款年限 | 主贷人性别 | 贷款年限 |
|---|---|---|---|
| <5 | 30 | 男 | 65-年龄 |
| 5-20 | 35-房龄 | 女 | 60-年龄 |
| >20 | 15 |
商业贷款现在都是LPR基准了。贷款的月还款额一般是月收入1/2+公积金，这个能决定最后贷款额度。
如果月还款额很充裕，可以考虑等额本金（但不推荐）。
等额本息与等额本金的差异
| 等额本金 | 等额本息 | |
|---|---|---|
| 月还款额 | 逐月递减，首月还款额高 | 恒定，首月还款额低 |
| 总额 | 总还款额低 | 总还款额高 |
| 含义 | 每个月还本金固定+当月利息 | 按每个月还款额固定方法计算出应还本金+当月利息 |
举例 30年-100万-LPR4.65 （精确到个位）。
| 等额本金 | 等额本息 | |
|---|---|---|
| 首月还款额 | 6652 | 5156 |
| 末月还款额 | 2789 | 5156 |
| 首月还本金 | 2778 | 1281 |
| 末月还本金 | 2778 | 5136 |
| 还款总额 | 169.94万 | 185.63万 |
| 一年提前还款总额 | 104.58万 | 104.62万 |
| 三年提前还款总额 | 113.27万 | 113.62万 |
| 五年提前还款总额 | 121.34万 | 122.30万 |
| 十年提前还款总额 | 138.81万 | 142.34万 |
| 十五年提前还款总额 | 152.40万 | 159.54万 |
网上也有很多方便的房贷计算器软件，如：
如果税费上面有压力，可以办理税费分期卡（但不推荐），因为作为信用卡分期，实际利率要比商业贷款高很多，举例：工行居逸贷，5年分期手续费17.5%，按复利折算，实际年利率约6.5%~7%。
合同签完后，找个银行转账，注意保管好银行打印的转账凭证，贷款银行需要用。
注意绝大多数中介在网签同时签居间合同，收中介费。
Day 33 贷款获批
贷款通常是1-2星期之内批下来，不同的银行速度不一样，根据个人也不一样。
Day 37 拿到贷款合同，中介叫办理过户
其实贷款批下来就可以办理过户手续了，但是一般情况下买卖合同上的日期会定的松一点（怕银行批贷款速度慢），会预留一个月左右的时间给过户。
拿到两本贷款合同：
Day 64 办理过户
这里间隔这么长主要是因为上家出差了。
办理过户在房地产中心，当天要带齐证件（这个中介会提醒提醒再提醒）。
Day 69 缴税，出产证，等待银行放款
办理过户五天后可以去缴税，如果（一般情况下都是）是买方承担所有税款，这一天是不需要上家去的。
主要税率计算方式（满2：上家产证满2年，满5同，唯一：上家名下只有一套房）。
契税（下家承担）
| 首套 | 二套 | |
|---|---|---|
| <=90m^2 | 1% | 3% |
| >90m^2 | 1.5% | 3% |
增值税（理论上上家承担）
| 满2 | 不满2 | |
|---|---|---|
| 普通住宅 | 免征 | 总价÷105%×5.65% |
| 非普通住宅 | 差价÷105%×5.65% | 总价÷105%×5.65% |
2021.04.16更新：上海新政策，满2变满5
个税（理论上上家承担）
| 满5唯一 | 非满5唯一 | |
|---|---|---|
| 普通住宅 | 免征 | 1% |
| 非普通住宅 | 免征 | 2% |
等一两个小时，会打印一个产证和一个抵押证，抵押证交给银行（有的中介会转交），产证可以拿着去上户口/过户水电气。
终于拿到房本啦！ 
Day 74 贷款放款
贷款放款后，会通知到买卖双方，这时可以准备交房了。贷款放款是从抵押证交给银行开始算，一般一星期左右，不同时期可能不一样。
Day 78 收房，交割水电煤，物业费，付尾款
一般尾款就是用来结清这些水电煤费用的，这些中介会帮忙算好，一般是从尾款出，也有的上家直接就帮忙交好了。
关于过户：
电去最近的国家电网营业点办理
水去相应的自来水公司办理（不同地区不同）
气去相应的天然气公司办理（不同地区不同）
另外物业会相应的签一些物业合同，上家的维修基金也会转到你的账户（这个需要协商是否补偿上家）。
房屋交接书 
付完尾款后，整个买房流程就结束了。拿到钥匙，可以开始准备装修了。
从我的流程上看，用了三个月，这算是一个比较平均的时间，周围朋友我了解到的快的两个月，慢的五六个月都有。
Day 123 去银行办理公积金冲抵
这一步虽然不是买房流程，但也是非常相关的。
一般我们在银行还完第一个月贷款后，就可以去银行办理公积金冲抵，也就是从公积金账户支付每个月的还款（包括商业贷和公积金贷款）。
如果公积金账户余额不足，会先从公积金扣除，再从关联的储蓄卡中扣除其余的部分。
Reference
等额本息计算公式推导
等额本金计算公式解析
信用卡分期陷阱？金融会计从业人士都不一定懂
知乎 - 二手房交易有哪些税费?