Aaron Li's Blog

In solitude, where we are least alone.

一名萌新程序员.


Learning everyday, let tomorrow be a better today.

二手房购房笔记

写在最前面

本文的购房流程是基于找正规中介的情况,自行与上家沟通的流程会比较复杂,本人没有经历过所以无法参考。购房所在地为上海,其他城市在政策上可能有出入,请酌情参考。文中提及等额本息与等额本金的差异公积金贷款年限,以及产生的主要税费供买房的朋友参考。以下为此次购房的流程图:

gflct

Day 0 前言

去年的时候买了套二手房,记录了很多购房和装修的时间节点和完成的事项。
时间慢慢会冲淡记忆,最近朋友问起买房过程的时候已经记不起很多细节了。
所谓好记性不如烂笔头,把这段购房装修的经历和遇到的一些坑总结出来,一是方便自己今后查看,二是给读者们一个参考。

看房的过程就不表了,很多公众号都会写看房的注意事项。
这里只写一点吧:其实很多时候中介带看都很仓促,而且介绍都是挑好的说。如果有对于某个小区购买的欲望一定要自己来观察几次。比如小区吵不吵,每个在售房子周边都有什么影响舒适度的(比如,乱停的汽车,临街的商铺,有味道的垃圾放)以及在售的房屋楼上楼下邻居都是什么人,住几口,起居习惯,养不养宠物。最好和门卫物业聊聊小区的基本情况。——这些是我当初没有注意到的点,最终也有一些点影响到了我的舒适度。

现在从签约开始讲一下流程,这些虽然好中介都能办,并且流程上也都会讲,但提前了解一下也是好的。

注:上家=卖家=房东 下家=买家

Day 1 签约,交一半定金

签约当天一般是需要看对方身份证,房产证,以及产调的。由于我当天签约是晚上产调拉不了了(现在貌似可以在线拉),所以和上家讲好,先付一半定金,第二天看了产调再付另一半。如果对方文件都齐全当天就可以给全部的定金了。定金看房子总价,一般5-10万吧。
各种付款上家都要提供一个收条,大概就长这样: mmsj

Day 2 看产调,交另一半定金

看产调看什么,主要就是房屋有没有抵押,没有写就是没有。产调在网签之前还会再拉一次,以防上家在网签前把房屋抵押出去。
产调大概长这样:
cd

Day 27 交首付,办理网签,办理贷款,办理税费分期卡(可选)

一般在中介交完定金之后会给下家一个筹款时间,毕竟首付不是每个人都能一次性拿出来的,这个时间可以协商,一般一个月左右,如果上家要的急/要的比例高一般会在总价上优惠一些。
首付凑好后,去办理网签,一般是所在区房产交易中心,这一步会签署正式的房地产交易合同,银行,买卖双方,房地产交易中心和中介各一份(不一定每个地方都一样)一共五份。
正式合同封面: fdcmmht

网签同时会叫银行贷款业务员来办理贷款,贷款分为公积金贷款和商业贷款,一般人都选择组合贷+30年(年限越长,每个月还款额越少,当然可以根据自身情况调整)。
公积金贷款额度各地限制不同,年限和房子建成时间,个人年龄相关。

公积金贷款年限

房龄(年) 贷款年限 主贷人性别 贷款年限
<5 30 65-年龄
5-20 35-房龄 60-年龄
>20 15    

商业贷款现在都是LPR基准了。贷款的月还款额一般是月收入1/2+公积金,这个能决定最后贷款额度。
如果月还款额很充裕,可以考虑等额本金(但不推荐)。

等额本息与等额本金的差异

  等额本金 等额本息
月还款额 逐月递减,首月还款额高 恒定,首月还款额低
总额 总还款额低 总还款额高
含义 每个月还本金固定+当月利息 按每个月还款额固定方法计算出应还本金+当月利息

举例 30年-100万-LPR4.65 (精确到个位)。

  等额本金 等额本息
首月还款额 6652 5156
末月还款额 2789 5156
首月还本金 2778 1281
末月还本金 2778 5136
还款总额 169.94万 185.63万
一年提前还款总额 104.58万 104.62万
三年提前还款总额 113.27万 113.62万
五年提前还款总额 121.34万 122.30万
十年提前还款总额 138.81万 142.34万
十五年提前还款总额 152.40万 159.54万

参考
等额本息计算公式推导
等额本金计算公式解析

网上也有很多方便的房贷计算器软件,如:

提前还贷计算器

如果税费上面有压力,可以办理税费分期卡(但不推荐),因为作为信用卡分期,实际利率要比商业贷款高很多,举例:工行居逸贷,5年分期手续费17.5%,按复利折算,实际年利率约6.5%~7%。

参考
信用卡分期陷阱?金融会计从业人士都不一定懂

合同签完后,找个银行转账,注意保管好银行打印的转账凭证,贷款银行需要用。
注意绝大多数中介在网签同时签居间合同,收中介费。

Day 33 贷款获批

贷款通常是1-2星期之内批下来,不同的银行速度不一样,根据个人也不一样。

Day 37 拿到贷款合同,中介叫办理过户

其实贷款批下来就可以办理过户手续了,但是一般情况下买卖合同上的日期会定的松一点(怕银行批贷款速度慢),会预留一个月左右的时间给过户。
拿到两本贷款合同:
gjjht sydkht

Day 64 办理过户

这里间隔这么长主要是因为上家出差了。
办理过户在房地产中心,当天要带齐证件(这个中介会提醒提醒再提醒)。

Day 69 缴税,出产证,等待银行放款

办理过户五天后可以去缴税,如果(一般情况下都是)是买方承担所有税款,这一天是不需要上家去的。
主要税率计算方式(满2:上家产证满2年,满5同,唯一:上家名下只有一套房)。

契税(下家承担)

  首套 二套
<=90m^2 1% 3%
>90m^2 1.5% 3%

增值税(理论上上家承担)

  满2 不满2
普通住宅 免征 总价÷105%×5.65%
非普通住宅 差价÷105%×5.65% 总价÷105%×5.65%

个税(理论上上家承担)

  满5唯一 非满5唯一
普通住宅 免征 1%
非普通住宅 免征 2%

参考
知乎 - 二手房交易有哪些税费?

等一两个小时,会打印一个产证和一个抵押证,抵押证交给银行(有的中介会转交),产证可以拿着去上户口/过户水电气。
终于拿到房本啦! fcz

Day 74 贷款放款

贷款放款后,会通知到买卖双方,这时可以准备交房了。贷款放款是从抵押证交给银行开始算,一般一星期左右,不同时期可能不一样。

Day 78 收房,交割水电煤,物业费,付尾款

一般尾款就是用来结清这些水电煤费用的,这些中介会帮忙算好,一般是从尾款出,也有的上家直接就帮忙交好了。

关于过户:
电去最近的国家电网营业点办理
水去相应的自来水公司办理(不同地区不同)
气去相应的天然气公司办理(不同地区不同)

另外物业会相应的签一些物业合同,上家的维修基金也会转到你的账户(这个需要协商是否补偿上家)。
房屋交接书 fwjjs

付完尾款后,整个买房流程就结束了。拿到钥匙,可以开始准备装修了。
从我的流程上看,用了三个月,这算是一个比较平均的时间,周围朋友我了解到的快的两个月,慢的五六个月都有。

Day 123 去银行办理公积金冲抵

这一步虽然不是买房流程,但也是非常相关的。
一般我们在银行还完第一个月贷款后,就可以去银行办理公积金冲抵,也就是从公积金账户支付每个月的还款(包括商业贷和公积金贷款)。
如果公积金账户余额不足,会先从公积金扣除,再从关联的储蓄卡中扣除其余的部分。

Reference

等额本息计算公式推导
等额本金计算公式解析
信用卡分期陷阱?金融会计从业人士都不一定懂
知乎 - 二手房交易有哪些税费?

最近的文章

二手房装修笔记(1)

写在最前面本文的装修流程是基于找全包/半包装修公司的情况,清包的流程会比较复杂,本人没有经历过所以无法参考。文中提及全包半包的区别,网络布局,地板的类型,地暖的类型,以及壁挂马桶的缺陷供装修的朋友参考。以下为此次装修的时间线:本篇所描述的时间段涵盖:Day 0 前言去年的时候买了一套二手房,然后写了一个二手房购房笔记。感觉写的不是很好,但其中的一些点还是可以借鉴的。二手房购房笔记这套房是打算作为婚房使用的,那么装修就要花很多心思了。在这篇文章里会写一些装修的注意事项和思路,相当于记笔记,给...…

继续阅读
更早的文章

Surface pro 安装 android x86/chrome OS

收拾箱子的时候,发现老surface pro在箱底好多年了,这款14年买的初代surface pro已经不能满足现在windows 10的需求了,简直卡到爆炸。但是Linux系统在去年复活了老Thinkpad X201i之后,已经有一台了,再多一台反而累赘。因为是触屏本首先想到的是安装android x86体验一下安卓平板,现在开始搞起。1. 准备工作到官网去下载Android x86的镜像,由于不知道适配的情况,这里分别下载了Android 8.1/9.0。(在尝试的时候8.1使用的是r...…

继续阅读
Top